Qui n’est pas assujetti à la TVA ?
Dans le cas d’une opération de vente immobilière effectuée par un assujetti commercial, la question de la TVA se posera inévitablement. La vente est-elle (ou non) assujettie à la TVA ? Si la réponse est évaluée positivement, sera-t-elle imposée sur le prix de vente total ou la marge ? Réponses avec Annabelle Bézier, avocate chez Oratio.
Les ventes immobilières effectuées par des professionnels sont-elles soumises à la TVA ? Annabelle Bézier : La vente de bâtiments effectuée par un professionnel de la TVA agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique est normalement soumise à la TVA, à l’exception de ceux qui sont expressément exonérés par la loi.
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En conséquence, les ventes de bâtiments et de bâtiments neufs sont soumises à la TVA par la loi.
Pour le journal, définissez le « terrain à bâtir » comme Parcelle sur laquelle les structures peuvent être approuvées par rapport aux documents d’urbanisme (plan d’urbanisme local, carte municipale ou tout autre document au lieu d’un document d’urbanisme).
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Les « nouveaux bâtiments » sont des bâtiments construits qui ont été achevés depuis au plus cinq ans : les bâtiments neufs et existants qui ont fait l’objet de travaux ayant donné lieu à une étude ou à une rénovation.
Ce sont des travaux couvrant la majorité des fondations, la majorité des non-fondations qui déterminent la résistance et la rigidité de la structure, à la consistance des façades (sans dévastation) ou certains éléments du deuxième travail (dans un rapport d’au moins deux tiers pour chacun d’eux).
Le bâtiment est donc considéré comme neuf lorsque l’un de ces quatre éléments (fondations, résistance et B. rigidité, cohérence ou travail secondaire) est dépassé. Il est convient de noter que lorsqu’il s’agit de déterminer si une vente doit ou non être assujettie à la TVA, l’intention de l’acheteur au moment de la vente et l’utilisation effective du terrain sont sans importance.
En revanche, la qualité du vendeur (imposable ou non imposable) et de l’acheteur (imposable ou non imposable à la TVA) est déterminante : selon la qualité des parties, la vente est soumise soit à la TVA, soit à l’exonération, soit en dehors du champ d’application de la taxe.
Si le vendeur n’est pas soumis à la TVA (par exemple, une personne) ou s’il est un professionnel qui n’agit pas dans le cadre de son activité économique, la qualité de l’acheteur n’est pas pertinente : la vente n’est pas soumise à la TVA.
Vous avez indiqué que certaines ventes sont exceptionnellement exonérées de TVA. Pouvez-vous nous en dire plus ? A. Bézier : En effet, le principe de la TVA sur la vente de bâtiments effectués par un contribuable comporte deux exceptions : les terrains qui ne construisent pas de terrains et les bâtiments qui ont été achevés depuis plus de cinq ans. Si ces ventes immobilières sont généralement exonérées d’impôt, le contribuable peut, s’il le souhaite, décider de payer la TVA dans la loi sur la formalisation de la vente. L’intérêt d’une telle option est principalement dû au fait que le contribuable peut récupérer la TVA payée (c’est ce qu’on appelle le droit de déduire la TVA) sur tous les coûts et honoraires encourus dans le cadre du bâtiment : factures d’entretien, travaux possibles, etc. Si, au cours d’une même vente, des parties immobilières ou immobilières sont transférées selon des règles différentes, l’option doit être exercée séparément pour déterminer la base imposable pour déterminer tout immeuble. Sont également exonérés de la TVA, de droit et sans possibilité d’option, les transferts de tout ou partie de l’universalité des biens effectués entre contribuables, c’est-à-dire entre assujettis, par leurs activités, au paiement effectif de la TVA. Le transfert d’une universalité de marchandises (en tout ou en partie) est un terme technique qui se réfère en réalité à la vente d’une société ou d’une partie d’entreprise qui permet à l’acheteur d’exercer une activité économique indépendamment. L’exonération d’impôt s’applique lorsque l’immeuble se rapporte à l’universalité transférée, mais aussi au transfert isolé de biens immobiliers appartenant à une activité de crédit-bail immobilier soumise à la TVA, avec l’acquisition ou sans négociation du ou des baux en cours, qui est responsable de la transfert ou non-négociation du (des) bail (s) actuel (s), qui est responsable du transfert d’une activité de crédit-bail de propriété soumise à la TVA. les cessionnaires qui continuent de soumettre le bail à la TVA en bénéficieront.
Comment le chiffre d’affaires sera-t-il soumis à la TVA ?
Annabelle Bézier : En principe, les ventes suivantes de biens soumis à la TVA et par un assujetti sont imposées sur le prix de vente total, quelle que soit la qualité de l’acheteur (imposable ou non imposable) :
— nouveaux bâtiments ; — un terrain à bâtir sur lequel l’achat de ce bien pour le vendeur était en droit de déduire, c’est-à-dire lorsqu’il a pu récupérer la TVA payée au moment de l’achat ; — les bâtiments qui ont été achevés depuis plus de cinq ans si le vendeur a opté pour la TVA et que l’achat de l’immeuble avait droit à une déduction ; — terrain non destiné à être construit sur lequel le vendeur a décidé de payer la TVA a.
Toutefois, ce principe soutient une exception dans laquelle seule la marge payée par le vendeur, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, est soumise à la TVA.
sont soumis à l’imposition de la marge, quel que soit le statut de l’acheteur (imposable ou non imposable), les ventes :
— terrain à bâtir sur lequel l’achat n’a pas permis au vendeur de déduire ; — bâtiments qui ont été achevés depuis plus de cinq ans, lorsque l’achat ne donne pas droit au vendeur à déduire.
Existe-t-il des conditions qui doivent être remplies pour bénéficier du régime fiscal sur la marge ?
Annabelle Bézier : Afin d’appliquer ce régime d’exonération, l’administration fiscale a demandé que le bien acquis soit revendu de façon identique, tant en ce qui concerne ses caractéristiques physiques que ses caractéristiques juridiques.
Selon la Cour de justice, la vente ne pouvait être imposée par l’impôt sur la marge si un contribuable achète un terrain bâti puis le revende en lots : la vente des lots était soumise à l’imposition du prix de vente total de chacune des parcelles, à l’exception du fait que la division des parcelles ne pouvait être imposée avant la signature de l’acte d’achat de la propriété a eu lieu.
Compte tenu du fait que le critère de l’identité physique peut être difficile à appliquer dans la pratique, l’administration a assoupli sa position en ce qui concerne les mesures d’aménagement foncier et a déclaré que, dans le cas d’une acquisition de terrains par un promoteur (ou promoteur) immobilier, qui alors en grande quantité revendue peut donc être c’est vrai que :
— l’homme du métier n’a pas remboursé la TVA au moment de l’achat du bien ; — le terrain acquis et le terrain vendu conservent une identité juridique. Le Pour leur part, le fond avait précédemment supposé que le terrain vendu (à la fois légal et physique) n’était pas identique au terrain acheté pour bénéficier du régime d’impôt sur la marge n’était pas pertinent.
Ainsi, tant que l’assujetti n’avait pas remboursé la TVA au moment de l’achat des biens, il a pu bénéficier de la TVA sur la marge au moment de la revente. Cependant, récemment, le Conseil d’État a pris une décision qui contredit fondamentalement la position sur le fond du fond.
Dans ce cas, un concessionnaire a acheté une parcelle de terrain à une personne sur laquelle il y avait un immeuble d’habitation qu’il a démolis. Étant donné que les particuliers ne sont pas soumis à la TVA, la société n’avait pas le droit de déduire la TVA au moment de l’achat.
Quelque temps plus tard, après la division de ce paquet, le commerce de marchandises a vendu sept lots, dont six lots de construction, et étant donné qu’il n’était pas en mesure de recouvrer la TVA au moment de l’achat du bien, il a soumis l’opération de revente calculée sur la marge à la TVA prélevée sur la marge.
Après un audit fiscal, l’administration a conservé sa position et lui a refusé le bénéfice du régime fiscal de rejet pour la marge, puisque le bien vendu n’était pas juridiquement identique au bien acquis.
Étonnamment, le Conseil d’État a confirmé la position de l’administration en l’espèce et a rappelé que le régime de TVA sur la marge s’applique à la vente de terrains à bâtir achetés pour la revente, et non à la vente de parcelles à bâtir qui, au moment de leur acquisition, ont le caractère d’une parcelle bâtie puis a perdu cette qualité à la suite de la démolition des propriétés du marchand dans le bâtiment qui y a été construit.
Il reste à voir si les juges de la la question appuiera ou s’opposera à la position du Conseil d’État, comme cela peut parfois être le cas.
Qu’ en est-il des frais d’inscription ?
Annabelle Bézier : Comme pour toute vente immobilière, lorsqu’un commerçant en TVA vend une propriété, la question des frais d’inscription se pose.
Ils seront en fait dus à un taux qui varie en fonction de
— la qualité de l’acheteur (qu’elle soit commerciale ou non assujettie à la TVA), — le montant de la TVA (imposition du prix ou de la marge totale), — l’achat par l’acheteur d’une société à construire dans les quatre ans suivant l’achat, ou l’obligation de revendre le bien dans les cinq ans suivant l’achat.
*Réaction ministérielle Vogel du 17 mai 2018, Sénat, n° 04171 **Arrêt du Conseil d’État du 27 mars 2020, n428234
