Dans le cas d’une opération de vente immobilière effectuée par un assujetti commercial, la question de la TVA se posera inévitablement. La vente est-elle (ou non) assujettie à la TVA ? Si la réponse est évaluée positivement, sera-t-elle imposée sur le prix de vente total ou la marge ? Réponses avec Annabelle Bézier, avocate chez Oratio.
Les ventes immobilières effectuées par des professionnels sont-elles soumises à la TVA ?Annabelle Bézier : En principe, lorsqu’un professionnel vend un bien immobilier dans le cadre de son activité économique, la TVA s’applique. Il existe cependant des exceptions prévues par la loi.
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Conséquence directe : les ventes de terrains à bâtir et de bâtiments neufs réalisées par des professionnels relèvent en général de la TVA. Mais que recouvre précisément la notion de terrain à bâtir ? Il s’agit d’une parcelle sur laquelle la construction est autorisée par les documents d’urbanisme en vigueur, qu’il s’agisse d’un plan local d’urbanisme ou de toute autre réglementation équivalente.
Quant aux « nouveaux bâtiments », la définition ne laisse guère place au doute : il s’agit de constructions achevées depuis moins de cinq ans, qu’elles soient neuves ou qu’elles aient fait l’objet de travaux d’ampleur, tels que la rénovation structurelle ou la transformation d’une bonne partie des fondations, de la structure portante, de la façade ou d’éléments secondaires significatifs.
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Dès lors qu’un de ces éléments majeurs (fondations, rigidité de la structure, cohérence générale ou second œuvre) a été profondément modifié, le bâtiment est considéré comme neuf. À noter : la volonté de l’acquéreur ou l’utilisation future du terrain n’influe en rien sur le régime de TVA applicable lors de la vente.
En réalité, ce sont la qualité du vendeur (assujetti ou non à la TVA) et celle de l’acheteur qui déterminent le sort fiscal de l’opération. Selon le statut des parties, la transaction peut tomber sous le coup de la TVA, bénéficier d’une exonération, ou rester hors du champ d’application de la taxe.
Si le vendeur n’est pas soumis à la TVA, par exemple, un particulier, ou s’il agit hors de son activité professionnelle, la qualité de l’acheteur ne change rien : la transaction n’est pas soumise à la TVA.
Vous avez indiqué que certaines ventes sont exceptionnellement exonérées de TVA. Pouvez-vous nous en dire plus ? A. Bézier : Deux grandes exceptions s’imposent au principe d’assujettissement à la TVA pour les ventes immobilières par un professionnel : d’abord, les terrains qui ne sont pas destinés à la construction, ensuite, les bâtiments achevés depuis plus de cinq ans. En général, ces opérations bénéficient d’une exonération. Toutefois, le vendeur peut, s’il le souhaite, opter pour la TVA lors de la signature. Pourquoi ce choix ? Principalement pour récupérer la TVA acquittée sur les coûts liés au bien (travaux, honoraires, entretien…).
Lorsqu’une vente porte à la fois sur des biens soumis à des régimes différents, l’option doit être exercée séparément pour chaque bien afin de calculer la base taxable propre à chacun.
Autre cas d’exonération, sans option possible cette fois : les transferts de tout ou partie de l’universalité des biens entre professionnels assujettis, autrement dit la cession d’une entreprise ou d’une branche d’activité permettant à l’acheteur de poursuivre une activité indépendante. L’exonération couvre aussi bien le bien attaché à l’ensemble transféré, que la cession isolée d’immeubles liés à une activité de crédit-bail immobilier soumise à la TVA, que la négociation ou non des baux en cours importe peu, tant que l’acquéreur poursuit l’assujettissement à la TVA sur ces biens.
Comment le chiffre d’affaires sera-t-il soumis à la TVA ?
Annabelle Bézier : Par principe, les ventes suivantes réalisées par un professionnel et relevant de la TVA sont imposées sur l’intégralité du prix de vente, indépendamment du statut de l’acheteur :
Voici les situations concernées :
- bâtiments neufs ;
- terrains à bâtir pour lesquels le vendeur avait le droit de déduire la TVA à l’achat ;
- bâtiments achevés depuis plus de cinq ans si le vendeur a opté pour la TVA et bénéficiait du droit à déduction lors de son acquisition ;
- terrains non constructibles assortis d’une option pour la TVA de la part du vendeur.
Cependant, il existe une dérogation : dans certains cas, seule la marge dégagée par le vendeur, la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, est soumise à la TVA.
Les ventes suivantes sont alors concernées par l’imposition sur la seule marge, sans distinction du statut de l’acheteur :
- terrains à bâtir dont l’achat n’a pas permis au vendeur de récupérer la TVA ;
- bâtiments achevés depuis plus de cinq ans, lorsque l’acquisition n’ouvrait pas droit à déduction.
Existe-t-il des conditions qui doivent être remplies pour bénéficier du régime fiscal sur la marge ?
Annabelle Bézier : Pour bénéficier de ce régime, l’administration fiscale requiert que le bien soit revendu dans un état identique, que ce soit sur le plan physique ou juridique.
La jurisprudence européenne précise que si un acquéreur achète un terrain bâti et revend ensuite les lots issus de sa division, la revente de chaque lot est assujettie à la TVA sur le prix total, sauf si la division intervient après l’achat définitif du bien.
Dans les faits, appliquer la notion d’identité physique s’avère complexe. L’administration a donc assoupli sa position, notamment pour les promoteurs qui achètent puis revendent des terrains en grande quantité : si le professionnel n’a pas récupéré de TVA à l’achat et que le terrain conserve la même nature juridique à la revente, le régime de la TVA sur la marge s’applique.
Les tribunaux ont parfois admis que le terrain revendu ne soit pas strictement identique à celui acquis, pourvu que le vendeur n’ait pas bénéficié du droit à déduction. Mais tout récemment, le Conseil d’État a pris une position radicalement différente.
Dans une affaire concrète, un négociant avait acheté un terrain comportant une maison à un particulier, puis démoli la construction avant de diviser le terrain en plusieurs lots. Ne pouvant récupérer la TVA à l’achat (puisque le vendeur initial était un particulier), il pensait appliquer la TVA sur la marge lors de la revente des lots.
Après contrôle, l’administration a refusé ce régime, estimant que le bien revendu n’était plus juridiquement identique à celui acquis. Le Conseil d’État a validé cette approche : la TVA sur la marge ne concerne que la revente de terrains à bâtir achetés initialement en tant que tels, et non celle de parcelles issues de la démolition d’un bien bâti.
Reste à savoir si les juges du fond s’aligneront sur cette lecture ou s’ils continueront, dans certains cas, à s’en écarter.
Qu’en est-il des frais d’inscription ?
Annabelle Bézier : Comme dans toute transaction immobilière, la question des frais d’inscription se pose lors de la vente d’un bien par un professionnel assujetti à la TVA.
Leur montant dépend de plusieurs paramètres :
- la nature de l’acheteur (professionnel ou non soumis à la TVA) ;
- la base d’imposition retenue (prix total ou marge) ;
- l’éventuel engagement de construire dans les quatre ans suivant la vente, ou l’obligation de revendre dans les cinq ans.
*Réaction ministérielle Vogel du 17 mai 2018, Sénat, n° 04171 **Arrêt du Conseil d’État du 27 mars 2020, n428234
Au final, naviguer dans la fiscalité immobilière ressemble parfois à une partie d’échecs où chaque mouvement compte. Entre subtilités légales et revirements jurisprudentiels, mieux vaut garder un œil attentif sur les lignes à ne pas franchir.
